QUANDO L’AGENZIA IMMOBILIARE NON HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione: le ragioni per la quali si può contestare il diritto dell’agenzia immobiliare di richiedere il pagamento della provvigione possono essere diverse: non ha svolto l’attività; non si è giunti a un accordo per il tramite della sua intermediazione; ecc.
Un caso particolare, esaminato da una sentenza del Tribunale di Venezia, riguarda l’attività di mediazione e l’utilizzo di collaboratori.
La normativa di riferimento con riguardo alla domanda: quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione. La legge n. 39 del 3.2.1989 prescriveva l’iscrizione obbligatoria al ruolo degli agenti di affari in mediazione – istituito presso ciascuna CCIAA – per tutti coloro che svolgevano, o intendevano svolgere, attività di mediazione.
L’art. 3 indicava che:
– “L’iscrizione nel ruolo abilita all’esercizio dell’attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare.” (comma 1);
– “L’iscrizione nel ruolo è a titolo personale; l’iscritto non può delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo.” (comma 2);
– “Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l’esercizio dell’attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo.” (comma 6).
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione. Successivamente, l’art. 73 del D.Lgs. n. 59 del 26.3.2010 di attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno (poi modificato anche dal D.Lgs. n. 147 del 6.8.2012; di seguito la riforma aggiornata):
– ha disposto la soppressione del ruolo di cui all’art. 2 della L. n. 39/1989 (comma 1);
– ha sostituito al ruolo l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso la CCIAA competente, cui consegue l’iscrizione del mediatore richiedente: a) nel registro delle imprese se l’attività è svolta in forma di impresa; b) in apposita sezione del REA (Repertorio delle notizie Economiche e Amministrative) per i soggetti diversi dalle imprese; in entrambi i casi, comunque previa verifica e accertamento da parte della CCIAA della sussistenza in capo al richiedente dei requisiti già indicati all’art. 2 della L. n. 39/1989 (comma 3);
– prescrive che “ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).” (comma 6).
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione? L’attività dei collaboratori
La domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione? stimola una riflessione su una questione che capita con una certa frequenza: se l’attività di mediazione è compiuta non dal titolare ma da un collaboratore, l’agenzia immobiliare ha diritto o non ha diritto alla provvigione?
La giurisprudenza aveva già indicato che “gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all’iscrizione nel ruolo solo quando essi risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l’ente da cui dipendono; l’iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti (caso in cui la visita dell’immobile era stata condotta da collaboratore dell’agenzia privo di iscrizione al ruolo, dopo che l’agente immobiliare regolarmente iscritto era stato contattato dal proprietario al fine di procedere alla vendita dell’immobile)” (Cass. 24 gennaio 2007, n. 1507 sulla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?).
Che tutti i soggetti che svolgono attività di mediazione debbano possedere i requisiti di legge è evidenziato anche da Cass. 10 luglio 2008, n. 18889 per la quale “in tema di mediazione, qualora l’attività di intermediazione sia svolta in forma societaria, l’obbligo della iscrizione nell’apposito ruolo, che costituisce presupposto necessario per il sorgere del diritto alla provvigione, grava sia sulla società in quanto tale, sia sui suoi legali rappresentanti, sul preposto a tale ramo di attività e sugli ausiliari che svolgano l’attività mediatoria per conto della società, i quali tutti devono possedere i requisiti previsti dalla l. n. 39 del 1989 e dal relativo decreto di attuazione (d.m. 21 dicembre 1990 n. 452)” (Cass. 10 luglio 2008, n. 18889 sulla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?).
Infine, tra le altre si segnala Cass. 9 aprile 2009, n. 8708 sulla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione? che evidenzia che “tutti coloro che esercitano l’attività di mediazione per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, devono essere iscritti nell’apposito ruolo professionale, a norma dell’art. 3, 5º comma, l. 3 febbraio 1989 n. 39, mentre secondo l’art. 11 del relativo regolamento di attuazione, emanato con d.m. 21 dicembre 1990 n. 452, in caso di esercizio dell’attività di mediazione da parte di una società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo debbono essere posseduti dal legale rappresentante di essa ovvero da colui che da quest’ultima è preposto a tale ramo di attività; ne consegue che per gli ausiliari della società di mediazione è prescritta l’iscrizione nel ruolo solo quando, per conto della società, risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, ed impegnativi per l’ente da cui dipendono; essa non è invece richiesta per quei dipendenti della società che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti” (Cass. 9 aprile 2009, n. 8708 sulla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?).
La sentenza Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, sulla questione
Il Tribunale di Venezia evidenzia, in termini generali in merito alla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione? che “per il sorgere del diritto alla provvigione, come noto, il mediatore deve dare la prova di aver messo utilmente in contatto le parti ai fini della conclusione dell’affare e del nesso eziologico intercorrente tra l’affare concluso e la propria opera.
Il diritto, tuttavia, risulta condizionato all’iscrizione del mediatore nell’apposito albo” (Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone sulla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?).
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione: nel caso esaminato dalla sentenza in commento “secondo l’assunto attoreo, l’intervento posto in essere [dal mediatore] sarebbe consistito:
– nella pubblicizzazione dell’abitazione sul proprio sito internet, con il consenso [del venditore];
– nell’illustrazione [all’acquirente] dell’offerta [del venditore], tramite la consegna al primo della brochure avuta [dal collaboratore del mediatore];
– nell’organizzazione di un incontro tra le parti per visitare l’immobile.
Quand’anche si ritenga che le predette attività possano ritenersi dimostrate (tramite le produzioni documentali di parte attrice e l’esperita istruttoria testimoniale) e possa darsi per accertato, altresì, quantomeno per presunzioni, il nesso di causa tra le stesse e la conclusione dell’affare, il diritto alla provvigione, nondimeno, non potrebbe ritenersi sorto in favore dell’attrice giacché, dall’acquisito materiale istruttorio, si evince che tutte le attività propriamente mediatorie sono state poste in essere da collaboratori (all’epoca) [del mediatore] e non dal legale rappresentante della medesima […], unico soggetto abilitato alla mediazione” (Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone sulla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?).
Le conclusioni della sentenza Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone in merito alla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Alla luce della situazione di fatto presente nella controversia, la sentenza Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone in merito alla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione? conclude dunque indicando che “se, come precisato in giurisprudenza (Cass. n. 9708/09; Cass. n. 8697/02), l’espletamento di compiti accessori, strumentali e/o materiali, rispetto all’attività propriamente mediatizia, da parte di collaboratori del mediatore non richiede l’iscrizione all’albo e non incide sul diritto alla provvigione spettante al mediatore, nel caso l’attrice non ha fornito prova del compimento di attività propriamente mediatizia da parte dell’unico soggetto abilitato [il legale rappresentante della società che ha curato la mediazione] e, per converso, dagli elementi acquisiti emerge che, se attività mediatizia c’è stata, questa è da ricondursi unicamente a collaboratori dell’attrice non iscritti nell’apposito albo. La domanda attorea va, quindi, respinta” (Trib. Venezia, 28 ottobre 2021, n. 2046, Giudice Filippone sulla domanda Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?).
In definitiva, dunque, i collaboratori certamente possono svolgere una attività di assistenza nell’ambito della mediazione svolta dall’agenzia.
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione: ma, per far sorgere il diritto alla provvigione, è necessario che l’attività tipica e caratterizzante, sia svolta dal soggetto abilitato.