Lavori in casa: il committente ha 60 giorni per denunciare i vizi occulti

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Lavori in casa: il committente ha 60 giorni per denunciare i vizi occulti

La garanzia decade se i difetti erano visibili al momento della consegna o se si supera il termine per la segnalazione dei danni nascosti.

Chi affida lavori in appalto deve prestare massima attenzione al momento della consegna dell’opera. Secondo il Tribunale di Torino (sentenza 187 del 14 gennaio 2026), il proprietario ha sessanta giorni di tempo per denunciare difformità o vizi, ma solo se questi vengono scoperti dopo l’accettazione e non erano inizialmente visibili. La legge (art. 1667 cod. civ.) cerca infatti di bilanciare il diritto del cliente a un lavoro perfetto con l’interesse dell’impresa a non subire contestazioni infinite. La regola pratica è semplice: se i difetti sono palesi, vanno contestati subito; se sono nascosti, il cronometro parte dal momento della scoperta, purché l’opera sia già stata accettata.

La differenza tra vizi palesi e vizi occulti

La garanzia dell’appaltatore non è eterna né onnicomprensiva. Se il committente accetta i lavori nonostante la presenza di difformità conoscibili o facilmente riconoscibili, l’appaltatore viene esonerato da ogni responsabilità. Questo accade per i cosiddetti vizi palesi: ad esempio, se una parete è palesemente storta o un pavimento è visibilmente scheggiato e il cliente accetta l’opera senza riserve, non potrà più lamentarsi in futuro. La garanzia resta invece valida per i vizi occulti, ovvero quei difetti che non potevano essere notati al momento della consegna (come un tubo che perde sotto il massetto) e che emergono solo in un secondo momento.

Consegna e accettazione: due momenti da non confondere

Per la legge, la “consegna” e l’ “accettazione” dell’opera sono due passaggi giuridici ben distinti. Mentre la consegna è un atto puramente materiale (l’impresa lascia le chiavi o conclude il cantiere), l’accettazione è una manifestazione di gradimento. Essa può essere espressa, se si firma un verbale, o tacita, se il cliente riceve l’opera “senza riserve” rinunciando alla verifica o al collaudo. Un esempio pratico: se il proprietario entra in casa e inizia a usarla senza sollevare obiezioni sui difetti visibili, si configura un’accettazione tacita. Questo atto comporta il diritto dell’appaltatore a ricevere il saldo del prezzo e la fine della sua responsabilità per i difetti che erano già evidenti.

Termini di decadenza e prescrizione per il risarcimento

Una volta che l’opera è stata accettata e si scopre un vizio nascosto, il committente deve agire rapidamente per non perdere i propri diritti. La disciplina prevede scadenze rigorose:

• la denuncia dei vizi deve avvenire entro 60 giorni dalla scoperta, a pena di decadenza;

• l’azione giudiziaria deve essere avviata entro due anni dalla consegna dell’opera (prescrizione);

• la denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto i vizi o li ha occultati in mala fede.

È fondamentale che la scoperta del vizio avvenga dopo l’accettazione affinché scatti l’obbligo di denuncia entro i due mesi. Se il committente non ha mai accettato formalmente o tacitamente l’opera, non è tenuto al rispetto dei 60 giorni per far valere la garanzia. In sintesi, la verifica e il collaudo restano gli strumenti principali per tutelarsi: accettare un lavoro senza controllarlo significa rinunciare a contestare tutto ciò che era già sotto gli occhi di tutti.

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