Compensi mediazione immobiliare: concorso fra più mediatori

Compensi mediazione immobiliare: concorso fra più mediatori

Il Giudice ha dovuto decidere se una fra le tante agenzie immobiliari che aveva “in vetrina” l’immobile, avesse o meno diritto a pretendere la provvigione dal potenziale conduttore, nel caso in cui, non solo, NON abbia MAI fatto incontrare le parti, ma anzi abbia cercato, anche con non veritiere circostanze e rappresentazioni, di ostacolare e/o impedire la conclusione del quel preciso affare.

Ed in ogni caso valutare la legittimazione passiva del convenuto, atteso che l’agenzia parrebbe agire per ottenere la “sua quota parte” delle (asserite) provvigioni maturate; in tal caso avrebbe dovuto rivolgere le proprie pretese, ai sensi dell’art. 1758 c.c., nei confronti dell’agenzia che ha ottenuto l’intero compenso mediatorio, e non certo nei confronti del conduttore, il quale ha pagato interamente il compenso (sic).

L’Agenzia Immobiliare XX infatti ha citato in giudizio il convenuto per chiedere la provvigione in quanto, a suo dire, avrebbe contribuito alla conclusione dell’affare (in realtà condotto e concluso interamente da altra agenzia).

In corso di causa è emerso come XX non abbia MAI messo in contatto le due parti (men che mai le ha fatte incontrare), ed in ogni caso, l’Agenzia (che non aveva il bene in esclusiva e senza vincoli di durata) ha condotto l’incontro col XX priva di diligenza e lealtà, terminando LEI AGENZIA anzitempo il rapporto.

E da parte sua il XXX a fronte delle condizioni capestro rappresentate (si scoprirà in seguito, non corrispondenti alle volontà del proprietario) dall’agenzia, non ha MAI avanzato alcuna proposta/offerta per il tramite dell’agenzia, atteso che quest’ultima non ha MAI neppure iniziato una prodromica trattativa.

A questo punto il XX, che per il tramite dell’agenzia XX non aveva MAI incontrato il potenziale locatore, per espressa volontà dell’agenzia (non conoscendone neppure il nome), ricevuta notizia della rinuncia del mandato da parte dell’agenzia, si è rivolto ad altra agenzia, la quale le ha fatto visionare il medesimo fondo, lo ha messo in contatto per la prima volta col locatore, proponendo lui condizioni completamente differenti da quelle proposte da XXX, espletando una lunga ed articolata trattativa che poi è sfocata nella stipula del contratto, e ricevendo infine i (legittimi) compensi per l’opera mediatoria prestata.

Non si comprende di cosa si lamenti oggi XX.

Il diritto alla provvigione per l’Agenzia matura con l’elemento MINIMO INDEFETTIBILE di aver messo quantomeno in contatto tra loro le parti (sic)…adempimento non effettuato dall’attrice che per tale motivo non avrà diritto alla provvigione (cnf. Cass. civ. N. 538 del 8.1.24, ex multis Cass. Civ. n. 3165 del 2.2.23).

Tutti i testi escussi hanno all’unisono dichiarato che XX  non ha MAI permesso alle parti di potersi conoscere e/o incontrare, rappresentando al potenziale conduttore non veritiere condizioni e circostanze (differenti e deteriori rispetto a quelle realmente richieste dalla proprietà) che alla fine non hanno permesso neppure l’inizio di trattative (leggasi deposizione del teste di controparte: “presso l’Agenzia XX non c’è stato incontro fra le parti”).

XX si è infatti limitata a far visionare il fondo (non in esclusiva), rappresentando infine al potenziale conduttore delle condizioni capestro MAI richieste e volute dal locatore (ed infatti l’agenzia non ha prodotto la “scheda” del cliente con indicate le sue volontà e/o la loro trattabilità).

Men che mai ha successivamente esibito l’asserita “offerta o proposta”, a suo dire, avanzata dal conduttore, in quanto da parte del XXX, per il tramite di XXX, non c’è MAI stata alcuna “proposta”.

Le schede ed i link prodotti da controparte, sono privi di rilevanza, in quanto documenti interni all’agenzia e formati successivamente alla conclusione del rapporto, ed infatti riportano date successive.

Ed in ogni caso “l’oggetto e le condizioni” proposte da XX, oltre che differenti rispetto a quelle riportate nella conclusione dell’affare per il tramite di altra agenzia, sono risultate non veritiere e non riconducibili alle reali volontà del proprietario.

Nel caso di specie, nessuno ha cercato di by-passare o eludere il pagamento della provvigione all’agente XX, in quanto:

• XX (che non aveva in esclusiva il fondo) non ha messo in contatto le parti, tanto da non farle mai incontrare o far conoscere i rispettivi nominativi, recapiti, eccetera.
• Le condizioni proposte da XX, oltre che non corrispondenti alle reali volontà del locatore, erano differenti, tanto da poter individuare un aliud pro alio, rispetto all’oggetto e alle condizioni riportate poi nell’accordo finale.
• Nessuna trattativa è stata mai neppure iniziata grazie all’intervento di XX, tanto che XX non ha mai formulato un’offerta e/o ha incontrato la controparte per il tramite di XX, e in ogni caso era in attesa di una risposta per il tramite di XX che non è mai arrivata.
• L’intervento di XX si è limitato a far visionare un fondo, non avendo condotto trattative serie e concrete, sbrigativamente rappresentando condizioni e prezzo non corrispondenti alle volontà del proprietario.
• Fra XX e XX si è deciso infine di concludere concordemente ogni tipo di rapporto (trattative in ogni caso riferite alla proposta su un altro fondo).
• Le parti hanno infine concluso l’affare per effetto di iniziative nuove e differenti promosse da altra agenzia, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, tali da escludere l’utilità dell’originario intervento dell’agenzia che, se del caso, ha ritardato se non impedito l’affare.
• Le parti hanno infine correttamente pagato la provvigione all’intermediario, non essendoci mai stato l’intento di “scavalcare” nessuno, ma di pagare chi ha contribuito fattivamente alla conclusione dell’affare.

Al più la domanda promossa da XX (mediazione pro quota) sarebbe dovuta essere spiegata nei confronti dell’altra agenzia, ma non certo nei confronti del convenuto, il quale ha interamente (e lautamente) pagato l’intervento mediatorio (del reale mediatore).

E’ pur vero che per la corresponsione del diritto alla provvigione non è necessario che si giunga alla conclusione concreta dell’affare ma occorre quantomeno aver ricoperto un ruolo decisivo causale nella stessa. Occorre, dunque, che il mediatore metta in relazione la volontà delle parti, pur in un processo complesso ed articolato nel tempo, e che tale relazione sia l’antecedente per la conclusione del contratto secondo i principi della causalità adeguata (Corte appello Venezia sez. I, 28/12/2021, n. 3164).

* * * * * *

Il Giudice si Pace, si è infine pronunciato

Con distinti atti di citazione (RG –/2021 contro XX e RG __/2021 contro XX), poi riuniti, XXX s.r.l. ha chiesto di accertare il proprio diritto alla provvigione per l’attività di mediazione affermatamente svolta in relazione alla conclusione di un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un fondo sito in ___ (PI), via ___, intercorso tra il convenuto XXX (locatore) e il convenuto XXX (conduttore), con condanna di ciascun convenuto al pagamento di € _ oltre accessori.

I convenuti si sono costituiti contestando integralmente la domanda e sostenendo, in sintesi, che l’attività di XXX non ha messo in relazione in modo utile le parti, né ha avuto incidenza causale sulla stipula; la trattativa effettiva, l’incontro personale tra le parti e la stipula, nonché la registrazione del contratto, sono stati curati da altra agenzia; le condizioni circolate per il tramite di XX non rispecchiavano le determinazioni del proprietario, specie quanto a garanzie, mentre l’accordo poi concluso ha previsto condizioni differenti (canone a scalare e deposito cauzionale di tre mensilità).

Svolta l’istruttoria orale, con escussione dei testi ammessi, la causa è stata trattenuta per la decisione all’udienza del 17.07.2024, con termini per comparse e note conclusionali.

È pacifico che XX operasse sulla base di incarico non in esclusiva relativo al fondo di via XXX, già pubblicizzato con canone indicato in € XX, e che XXX abbia visionato l’immobile tramite detta agenzia.

È documentato in atti che, con riguardo alle garanzie richieste, le informazioni interne dell’agenzia riportavano l’alternativa «fideiussione bancaria o tre mensilità di deposito cauzionale». Tale elemento si concatenava alle successive interlocuzioni.

Le deposizioni testimoniali acquisite – in particolare quelle di XX e di XXX (questa, referente di XX) – convergono nel delineare la seguente sequenza: a) per il tramite di XX vi fu una fase meramente esplorativa, senza incontro personale tra le parti e senza che maturassero presupposti concreti di accordo; b) l’incontro personale tra _ e __, la rinegoziazione delle condizioni (con canone a scalare sino a € XX e deposito cauzionale di tre mensilità) e la successiva stipula con registrazione furono gestiti da XX.

La teste XX, collaboratrice stabile di XX, è stata specificamente contestata dai convenuti ai sensi dell’art. 246 c.p.c. Quanto al merito, anche valorizzando le sue dichiarazioni nei limiti del contraddittorio, il quadro probatorio resta nel complesso univoco nel senso dell’assenza di un apporto causale adeguato dell’attrice alla conclusione del contratto.

Agli atti è stato altresì prodotto il contratto di locazione commerciale stipulato tra XX (locatore) e XXX (conduttore), con canone rimodulato a scalare e deposito cauzionale di tre mensilità, nonché la ricevuta/fattura di provvigione rilasciata dall’agenzia _Immobiliare per l’attività di intermediazione che ha condotto alla stipula, con successiva registrazione del contratto. Tali documenti confermano, in linea con le prove orali, che la fase decisiva di incontro delle parti e definizione delle condizioni è stata gestita da _, non da _.

Diritto

Ai sensi dell’art. 1755, comma 1, c.c., il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando l’affare si conclude per effetto del suo intervento. L’orientamento consolidato di legittimità individua, quale criterio, il nesso di causalità adeguata tra l’attività svolta e la conclusione del contratto, da apprezzarsi ex post: non è sufficiente la mera «messa in contatto» se questa non si rivela antecedente necessario ed efficiente del risultato.

Nel caso in esame, l’attrice non ha assolto l’onere di provare che la propria attività costituisse anello causale efficiente rispetto alla stipula. Dalla prova orale risulta, piuttosto, che il passaggio dirimente – tanto sul piano dell’incontro personale fra le parti quanto su quello della definizione delle condizioni economiche poi trasfuse nel contratto – è ascrivibile all’intervento della diversa agenzia, la quale ha altresì curato la registrazione.

Nemmeno può utilmente invocarsi il concorso di mediatori (art. 1758 c.c.), giacché la concausalità esige pur sempre un apporto effettivo e non meramente occasionale o preparatorio. Qui, l’attività di XX si arresta ad una fase di approccio informativo e di visita, che non si è tradotta in trattativa efficace; onde non ricorre il presupposto minimo della concausa.

Va aggiunto che, in punto di diligenza professionale (artt. 1175, 1176 e, per gli obblighi specifici, 1759 c.c.), l’attrice non ha superato le contestazioni relative alla coerenza delle condizioni prospettate rispetto alle determinazioni del proprietario, profilo che, se comprovato, è di per sé idoneo a escludere il diritto al compenso.

La domanda attorea, pertanto, deve essere rigettata nei confronti di entrambi i convenuti.

Le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico di XXX s.r.l. in favore di ciascun convenuto. Tenuto conto del valore della lite, della natura delle attività svolte e dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (scaglione sino a € _), vengono liquidate secondo quanto in dispositivo

1. Q. M.

Il Giudice di Pace, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa o assorbita,

rigetta la domanda proposta da XX s.r.l. nei confronti di X e di XXX;

condanna XX s.r.l. a rifondere, a favore di XX e di XX, le spese di lite, che liquida, per ciascuno, XX, oltre rimborso forfetario del 15%, CPA e IVA come per legge;

Così deciso in PISA il 06-11-2025

sentenza provvigione agente immobiliare