Mediatore / agente immobiliare: quando sorge il diritto  provvigione?

mediatore diritto alla provvigione

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Mediatore: quando sorge il diritto  provvigione?

La figura del mediatore, viene disciplinata dall’articolo 1754 del codice civile, il quale stabilisce che mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un “affare”, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza, o di rappresentanza.

La norma fa riferimento al concetto di affare concluso e non al contratto, volutamente utilizzando un termine ampio e generico in modo da ricomprendere nell’ambito di applicazione qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio dal quale discende il diritto alla provvigione in capo al meditore.

Per tale motivo dobbiamo chiederci quando è possibile parlare di “affare”.

È opportuno ricordare, inoltre, che affinché l’attività svolta dal mediatore possa ricevere adeguata tutela legale, e che tale professionista possa vantare il suo diritto al compenso, è necessario che sussistano determinate condizioni.

Innanzituttol’agente immobiliare deve essere iscritto al Rea ed al Registro delle Imprese, questo veniva previsto dalla legge n. 39/1989 che prevedeva, per l’esercizio di tale attività, l’obbligo di iscrizione in un apposito ruolo.

Tale ruolo è stato soppresso dal decreto legislativo n. 59/2010 ed attualmente prevede che l’esercizio dell’attività di mediazione è assoggettata all’obbligo di presentare una dichiarazione di inizio attività alla Camera di commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura che, dopo aver verificato l’esistenza dei requisiti, procede all’iscrizione nel Registro delle Imprese, se l’attività è esercitata in forma di impresa, oppure nel Repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) nel caso in cui ad esercitare l’attività sia una persona fisica.

Il mediatore che non è iscritto non potrà pretendere alcun diritto alla provvigione e sarà punito con sanzione pecuniaria, inoltre nel caso in cui il professionista abbia già percepito la provvigione, pur in assenza di iscrizione, il cliente potrà richeidere indietro il pagamento effettuato.

Come dicevamo, il diritto alla provvigione matura quando l’affare fra le parti è concluso per effetto dell’intervento del mediatore.

L’affare può considerarsi concluso con l’intervento del mediatore, quando fra le parti è sorto un valido rapporto obbligatorio, grazie al suo intervento, come accade in caso di stipula di contratto preliminare, che legittima ciascuna delle parti ad agire in giudizio per il rispetto del vincolo giuridico sorto oppure per il risarcimento del danno.

In caso di stipula fra le parti di contratto preliminare il diritto al compenso del mediatore sorge a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo. (Cass.civ., 30.11.2015 n. 24397)

Invece, la giurisprudenza, ha evidenziato che l’affare non può considerarsi concluso quando fra le parti abbiano fatto ricorso, ad esempio, ad una semplice “minuta” che rientrando nella fase delle trattative contrattuali non può essere considerata come valido vincolo giuridico che legittima il diritto alla provvigione del mediatore.(Cass. civ. 2.4.2009 n. 8038; Trib. Venezia 30.8.2002).

Oltre alla conclusione dell’affare, e quindi al sorgere fra le parti di un valido vincolo giuridico, il diritto al compenso del mediatore sorge quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento.

In pratica è necessario che l’attività svolta dal mediatore deve rappresentare l’antecedente causale dell’affare, di conseguenza per stabilire se il mediatore può vantare il suo diritto alla provvigione, occorre verificare se senza il suo intervento l’affare non si sarebbe concluso.

Ricapitolando:

Il diritto al compenso di tale professionista, quindi, sorge:

  1. quando abbia messo semplicemente in relazione le parti, non essendo necessario la sua presenza durante tutte le fasi della trattativa contrattuale (Corte di Appello Milano, sez. I, 15.3.2016);
  2. quando, in assenza di specifico incarico, la parte abbia accettato l’attività del mediatore traendone vantaggio (Tribunale di Trento, 23.2.2016);
  3. in caso di conclusione del solo contratto preliminare non essendo necessario la stipula del definitivo per la maturazione del compenso.

Il diritto alla provvigione in capo al mediatore non sorge:

  1. Quando non è iscritto al Rea, o in caso di attività esercitata in forma di impresa, in caso di mancata iscrizione al Registro delle Imprese;
  2. Quando l’affare non è stato concluso per effetto del suo intervento;
  3. Quando il suo intervento è stato inutile e cioè quando le parti, inizialmente messe in relazione dal mediatore, non concludono alcun affare e tramite autonome nuove iniziative concludono l’affare a condizioni diverse rispetto a quelle proposte dal mediatore (stabilendo ad esempio un prezzo di vendita inferiore rispetto a quello proposto dal mediatore) (Tribunale di Roma, sez. X, sentenza 17 gennaio 2017, n. 656);
  4. Quando l’acquirente abbia formulato una proposta irrevocabile di acquisto sottoscrivendo una semplice “minuta” o “puntazione”. (Tribunale di Torino, sez. I, 14.3.2016).

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