condomini-morosi-chi-paga
Condomini morosi, l’amministratore che non li persegue viene revocato dal Tribunale
Non agire con fermezza contro i condomini morosi è una “grave irregolarità” che giustifica la revoca immediata dell’amministratore. Lo stabilisce un decreto del Tribunale di Messina, sanzionando l’inerzia di un professionista che aveva fatto esplodere i debiti del condominio.
È uno dei problemi più corrosivi e frustranti della vita condominiale: i “furbetti” delle spese, i condomini morosi che, non pagando le proprie quote, mettono a rischio i conti dell’intero edificio e costringono i proprietari virtuosi a sopportare un peso maggiore. Ma cosa succede quando la persona legalmente tenuta a risolvere questo problema, l’amministratore, si dimostra inerte, tollerante o semplicemente negligente? Un importante decreto del Tribunale di Messina, pubblicato il 16 luglio, fornisce una risposta durissima e esemplare: l’amministratore che non dà esecuzione alle delibere per la riscossione dei crediti e che non agisce con la dovuta diligenza contro i morosi, commette una “grave irregolarità” e può essere revocato dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino. La decisione è un monito di portata nazionale che riafferma il ruolo dell’amministratore come esecutore e custode del patrimonio comune, e non come mediatore indulgente.
L’inerzia colpevole, quando non riscuotere i crediti diventa una violazione del mandato
Il caso esaminato dal Tribunale di Messina è un esempio da manuale di cattiva gestione. L’assemblea condominiale, preoccupata per il crescente numero di morosità, aveva approvato una delibera chiara e strutturata: l’amministratore doveva inviare una diffida a tutti i condomini con un debito superiore a mille euro, offrire loro un piano di rientro di massimo dodici mesi e, in caso di mancato accordo o di inadempienza, procedere senza indugio con un’azione giudiziale per il recupero forzoso del credito.
L’amministratore, tuttavia, ha disatteso completamente questo mandato. Dagli atti è emerso che aveva provato di aver inviato la diffida solo a due dei numerosi morosi, senza poi dare seguito ad alcuna azione legale né predisporre i piani di rientro. Questa inerzia ha avuto una conseguenza diretta e devastante per le casse del condominio: i crediti insoluti sono esplosi, passando dai già preoccupanti 58.000 euro del 2023 ai quasi 72.000 euro del 2024. La passività dell’amministratore ha, di fatto, incoraggiato le morosità e messo a rischio la liquidità necessaria per pagare i fornitori e i servizi comuni.
La volontà dell’assemblea è legge, il dovere di eseguire le delibere
Il Tribunale, nell’accogliere il ricorso per la revoca, ha applicato rigorosamente il Codice Civile. L’articolo 1129, al comma 12, elenca le “gravi irregolarità” che giustificano la rimozione dell’amministratore, e tra queste figura esplicitamente la “mancata esecuzione delle delibere assembleari”. Parallelamente, il comma 9 dello stesso articolo gli impone di agire per la riscossione dei crediti entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.
L’amministratore ha il dovere di agire per la riscossione delle quote, nei confronti dei morosi, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio. Non deve, a tal fine, attendere l’autorizzazione dell’assemblea, neanche per la nomina di un avvocato di fiducia. L’assemblea può tutt’al più esonerarlo da tale obbligo.
La sentenza riafferma un principio gerarchico fondamentale nella vita di un condominio: l’assemblea è l’organo sovrano, le sue delibere sono vincolanti e l’amministratore è il suo mandatario, il braccio esecutivo. L’amministratore non ha il potere discrezionale di decidere se e quando applicare una delibera. Il suo compito non è mediare all’infinito o mostrare una tolleranza che l’assemblea non ha concesso, ma eseguire con diligenza le istruzioni ricevute. Ignorare una delibera così importante come quella sul recupero crediti è una palese e grave violazione del mandato fiduciario che lega l’amministratore al condominio.
Il secondo peccato, la tardiva presentazione del bilancio (e l’approvazione non sana il vizio)
A carico dell’amministratore è stata riscontrata un’altra grave irregolarità: la presentazione del rendiconto consuntivo del 2023 ben oltre il termine di legge. L’articolo 1130 del Codice Civile impone all’amministratore di presentare il bilancio all’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Nel caso di specie, il documento è stato presentato solo il 20 novembre 2024, con un ritardo di diversi mesi.
L’amministratore si è probabilmente difeso sostenendo che l’assemblea, alla fine, aveva comunque approvato quel bilancio. Ma il Tribunale ha chiarito un punto giuridico fondamentale: la successiva approvazione da parte dei condòmini non sana l’irregolarità originaria del ritardo. La tardività nella presentazione dei conti è, di per sé, una grave violazione dei doveri di trasparenza e diligenza, e costituisce un’autonoma causa di revoca, a prescindere dal fatto che i conti fossero corretti o meno.
Di fronte a contestazioni così precise, le difese dell’amministratore sono apparse deboli e sono state respinte. Egli ha tentato di dimostrare, tramite testimoni, che i servizi essenziali del condominio non erano mai stati sospesi. Il Tribunale ha ritenuto questa circostanza ininfluente: ciò che conta non è se il danno finale (l’interruzione di un servizio) si sia verificato, ma se la condotta negligente dell’amministratore (il mancato incasso) abbia creato un rischio concreto che ciò potesse accadere.
Fonte: https://www.laleggepertutti.it/737016_condomini-morosi-lamministratore-che-non-li-persegue-viene-revocato-dal-tribunale